新华财经上海9月4日电（谈瑞）在不动产业务中，长租公寓曾被认为是最难赚钱的业务之一。如今，情况正在发生变化：长租公寓赛道参与者持续扩容，除万科泊寓、龙湖冠寓等房企系，各地城投、安居集团等地方国资系，自如、魔方公寓等市场化专业运营商以外，以华住、锦江为代表的酒店派系正在密集入局。
无论是本土酒店龙头，抑或是是国际酒店巨头，纷纷通过新品牌发布、产品矩阵扩容、渠道入口搭建等方式切入长租市场，试图将酒店成熟的运营体系、供应链能力、会员流量复制到租住领域，挖掘存量物业的全新价值。
海内外酒店巨头集体卡位长租赛道
8月28日，锦江酒店（中国区）在深圳发布途羚公寓与羚居公寓两大长租品牌。值得注意的是，这并非两款产品首次亮相，途羚公寓上海民生路首店2024年8月即已开业，羚居公寓深圳蛇口店也在2026年2月开业。
行业机构观点认为，锦江选择将已经经过市场验证的两个产品集中二次发布，释放出集团将长租公寓提升至重要业务板块的明确信号。
据悉，途羚公寓定位企业员工公寓，瞄准酒店、餐饮、快递物流等劳动密集型企业员工住宿痛点，以“一张床”作为业务切入点打造现代化员工社区，项目落地北京、上海、广州、杭州、南京等一二线城市，全国床位规模突破4496张。羚居公寓则面向都市年轻白领，主打高品质独立居住空间，深圳蛇口店依托锦江既有客源实现开业即满租。
国内另一大本土酒店巨头华住集团，同样也在持续做大长租公寓基本盘。今年7月，华住会APP首页上线全新“旅居”频道，面向用户集中展示旗下周租、月租产品，进一步打通酒店会员与租住业务的流量通路。
数据显示，城家作为华住集团旗下长租品牌，在今年上半年新增签约房源9579套、签约全球中心项目51个，整体管理规模达到77816套，业务覆盖全国55座城市，新增房源规模位居民营公寓行业首位。
放眼海外酒店巨头，也纷纷把长租产品作为全球战略的重要拼图，并且持续加大中国市场的落地力度。
万豪国际在国内布局两大差异化公寓品牌：万豪行政公寓深耕商务长住赛道，客群主要为跨国企业外派高管，上海张江万豪行政公寓作为上海首店于8月26日开业；万豪旅享家公寓则面向个人旅居、家庭出行客群，5月中旬亚太首店落地苏州，配置75至115平方米一居及两居套房，配备厨房、洗衣机等居家设施。两大品牌错位覆盖不同客群，放宽物业准入标准，以此打开存量物业改造的扩张空间。
雅高集团旗下瑞士酒店公寓也落子上海虹桥，综合体包含249间酒店客房与190套服务式公寓，面向中长期居住需求提供完整居家空间。除此之外，凯悦牵手首旅如家在2025年10月签署特许经营协议，计划未来数年在国内落地50家HyattStudios（凯悦嘉迎），切入中高端长住市场。
存量承压倒逼酒店企业转型
“酒店系”玩家密集进军长租公寓这门“最难赚钱的业务之一”，既有其所处酒店行业供需矛盾带来的经营压力，也有长租公寓赛道本身巨大的成长空间作为外部推力。
根据中国饭店协会发布的《2026年中国酒店业发展报告》，截至2025年底，全国酒店供给约为37.5万家，客房总数已达约1874万间，“行业供给已进入相对饱和阶段”。
从2026年二季度已披露的财报数据来看，各大酒店集团整体RevPAR（每间可销售房收入）的小幅上涨更多来自新开门店的贡献，而开业超过18个月的成熟门店经营数据却普遍走弱，华住、首旅、亚朵等头部企业均录得不同程度下滑。
供给持续扩容的同时，企业差旅预算收缩、旅游消费增速放缓，酒店行业供需剪刀差持续拉大，存量物业的收益承压，倒逼酒店集团寻找第二增长曲线。
由此，正处于从“分散房东”向“专业机构运营”过渡阶段的长租公寓赛道，成为酒店集团目光投向的方向也属情理之中。
据城家CEO庄松成测算，国内中长住市场基础GMV（商品交易总额）达2400亿元，预计五年后扩容至3600亿元。另据锦江酒店数据，国内住房租赁市场机构化占比仅8%‑10%，远低于欧盟35%‑40%、美国约50%、日本约80%的水平。
当前集中式长租公寓连锁品牌化率仍处在上行通道，弗若斯特沙利文预测2026年国内该赛道连锁品牌占比将提升至50.1%。行业当前仍处于向“专业机构运营”转型的早期阶段，留给具备标准化运营能力的机构玩家充足的发展窗口。
考验成本管控和精细服务
“对长租公寓而言，酒店具备完整的服务链条、人员架构与管理机制，从前台接待、客房管理到维修响应、安保流程，其标准化程度与专业化服务已高度成熟。”ICCRA住房租赁产业研究院表示，将其应用于公寓运营，不仅能提升服务一致性，还可显著降低试错成本与运营风险。
对租户而言，酒店系长租公寓意味着更稳定的生活体验与更值得信赖的服务品牌；对运营方而言，则意味着更高的入住率、更低的流失率和更强的非租金变现能力。
但需要指出的是，赛道红利并不等于经营确定性。
“房源数量只是表象，真正的核心价值，是将普通存量物业打磨成合规、现金流稳定、可对接资本市场的全链条资产运营能力。”来自行业研究机构URI研究中心的观点认为，就其行业观察而言，如今长租赛道早已告别单纯拼房源数量的阶段，租客愿意为精细化硬件配置、完整的居住体验支付溢价，但对虚高的品牌溢价接受度持续走低。未来核心城区长租项目的竞争，不再停留于有没有房，而是能不能真正读懂本地人群真实的生活诉求。如果运营方只重硬件堆砌，忽略成本管控与服务内核，即便身处优质地段，同样会面临市场的淘汰。
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